Досрочное погашение ипотеки — уменьшить срок или платёж?

При досрочном погашении банк спрашивает: уменьшить срок или ежемесячный платёж? От ответа зависит, сколько процентов вы в итоге заплатите. Разберём на одном примере оба варианта. Проверить свою ипотеку — в ипотечном калькуляторе: там можно добавить досрочные платежи и увидеть новый график.

Как работает досрочное погашение

Проценты по ипотеке начисляются на остаток долга. Досрочный платёж сразу уменьшает этот остаток — дальше вы платите проценты с меньшей суммы. Дальше банк может либо оставить прежний платёж и сократить срок, либо оставить срок и пересчитать платёж ниже.

Считаем оба варианта

Ипотека 5 000 000 ₽ на 20 лет под 12%, аннуитетный платёж 55 054 ₽. Через год вносим досрочно 500 000 ₽.

	Без досрочного	Сократить срок	Уменьшить платёж
Платёж после досрочного	55 054 ₽	55 054 ₽	49 477 ₽
Срок	20 г. 0 мес.	14 г. 9 мес.	20 г. 0 мес.
Переплата по процентам	8 213 034 ₽	5 226 466 ₽	7 441 494 ₽
Экономия	—	2 986 568 ₽	771 540 ₽

Сокращение срока экономит в разы больше: платёж прежний, но ипотека закончится на 5 г. 3 мес. раньше, и все эти месяцы проценты не начисляются.

Когда выбирать срок

Текущий платёж комфортен и доход стабилен.
Цель — переплатить банку как можно меньше.
Ставка по ипотеке выше, чем по вкладам: досрочное погашение — это «доходность» на уровне ставки кредита без риска.

Когда выбирать платёж

Нагрузка тяжёлая, хочется запас в бюджете на случай потери дохода.
Планируете ещё один кредит — меньший платёж улучшает долговую нагрузку в глазах банка.
Хотите снизить платёж, а потом продолжать вносить досрочно — это компромисс: гибкость сейчас и экономия потом.

Как вносить выгоднее

Чем раньше, тем лучше: в первые годы большая часть платежа — проценты, досрочный платёж «срезает» их сильнее всего.
Регулярно, а не разово: даже 5–10 тысяч в месяц сверх графика заметно сокращают срок — проверьте в калькуляторе.
Сравните с вкладом: если ставка ипотеки льготная (например, семейная), доход вклада может оказаться выше экономии на процентах.
Подушка безопасности важнее: не отдавайте банку все свободные деньги — запас на 3–6 месяцев расходов должен остаться.

Частые вопросы

Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки — срок или платёж?

По экономии процентов — почти всегда сокращение срока. В нашем примере разница — 2 215 028 ₽ в пользу срока. Уменьшение платежа выбирают, когда важнее снизить ежемесячную нагрузку.

Можно ли погашать ипотеку досрочно без штрафов?

Да. Заёмщик-гражданин вправе вернуть кредит досрочно полностью или частично, предупредив банк в срок, указанный в договоре. Порядок подачи заявления уточните в банке.

Что делать с семейной ипотекой под 6%?

При низкой ставке досрочное погашение даёт меньшую экономию, чем по рыночной ипотеке. Иногда выгоднее держать свободные деньги на вкладе с большей ставкой — сравните доход вклада и экономию на процентах.

Вернут ли налоговый вычет, если погашать досрочно?

Вычет по процентам получают с фактически уплаченных процентов: чем быстрее вы гасите кредит, тем меньше процентов и тем меньше вычет по ним. Вычет за саму квартиру не меняется.

Материал носит справочный характер и основан на действующих нормах законодательства РФ на дату обновления. Проверка данных — по методике «Как мы проверяем».