Как считается налог
Если квартира была в собственности меньше минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ:
Налог = (Доход − Вычет или расходы) × 13%
С базы больше 2 400 000 ₽ за год — 15% с превышения. Доход — цена из договора, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Уменьшить доход можно одним из двух способов: вычетом 1 000 000 ₽ (для машины — 250 000 ₽) или подтверждёнными расходами на покупку. Совмещать их по одному объекту нельзя — выбирайте, что больше.
Минимальный срок — 5 лет, а 3 года — для жилья, полученного по наследству или в подарок от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья. Регион может сократить эти сроки своим законом. Для машины срок — 3 года.
Пример 1. Квартира куплена за 5 000 000 ₽, продана за 6 000 000 ₽ через 2 года
| Способ | Доход | Уменьшение | База | Налог |
|---|---|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ | 702 000 ₽ |
| Расходы на покупку | 6 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ | 130 000 ₽ |
С вычетом база 5 000 000 ₽ больше 2 400 000 ₽, поэтому часть облагается по 15%: 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 702 000 ₽. С расходами налог 130 000 ₽ — на 572 000 ₽ меньше. Поэтому договор купли-продажи и платёжки за купленную квартиру стоит хранить, пока вы ей владеете.
Пример 2. Цена в договоре ниже кадастровой
Та же сделка, но кадастровая стоимость квартиры — 10 000 000 ₽. 70% от неё — 7 000 000 ₽, это больше цены в договоре. Значит, доходом считают 7 000 000 ₽, а не 6 000 000 ₽. Минус расходы 5 000 000 ₽ — база 2 000 000 ₽, налог 260 000 ₽ вместо 130 000 ₽. Кадастровую стоимость на 1 января видно в выписке из ЕГРН.
Пример 3. Продали и в том же году купили другую квартиру
Вы продали квартиру как в примере 1 (налог с расходами — 130 000 ₽), в том же году купили новую за 2 000 000 ₽ или дороже и получаете зарплату 1 200 000 ₽ в год. Вычет за покупку 2 000 000 ₽ сначала уменьшает зарплату — вернут 156 000 ₽ удержанного НДФЛ. Остаток 800 000 ₽ уменьшает доход от продажи: база 200 000 ₽, налог 26 000 ₽ вместо 130 000 ₽. Сколько вернут за покупку в другие годы, считает калькулятор вычета за квартиру.
Пример 4. Машина
Машину продали за 1 200 000 ₽ через год после покупки. С вычетом 250 000 ₽ база 950 000 ₽, налог 123 500 ₽. Если сохранился договор, по которому машину купили за 1 500 000 ₽, расходы перекрывают доход: налог 0 ₽. Декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно. После 3 лет владения ни налога, ни декларации.
Частые ошибки
- Не подать декларацию, потому что налог 0. Если срок владения меньше минимального, 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, даже когда вычет или расходы полностью перекрыли доход. Сведения о сделке налоговая получает из Росреестра: без декларации она может сама начислить налог и оштрафовать (ст. 119 НК РФ).
- Занизить цену в договоре. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от 70% кадастровой — экономии не будет.
- Считать срок от даты свидетельства у новостройки. По ДДУ срок идёт с даты полной оплаты — он может закончиться раньше, чем кажется.
- Применить вычет 1 000 000 ₽ дважды по одной квартире в долях. Если квартира в общей собственности продаётся целиком, вычет делится между совладельцами пропорционально долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Пропустить срок уплаты. Налог платят до 15 июля следующего года, после этого начисляются пени — их можно оценить в калькуляторе пеней.