- Главная
- Инструкции
- Деньги и работа
Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда не платить и как уменьшить
Когда налог с продажи квартиры платить не нужно, как считают срок владения и как законно уменьшить налог, если срок не вышел.
Продажа квартиры — крупная сделка, и налог с неё может съесть заметную часть денег. При этом во многих случаях его можно не платить вовсе или сильно уменьшить — если знать правила про срок владения, вычет и расходы. Ниже всё по порядку с примерами на цифрах. Проверить свою ситуацию можно в калькуляторе налога с продажи квартиры.
Когда налог не платят совсем
Главное условие — минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Если квартира была в собственности не меньше этого срока, налога нет и декларацию подавать не нужно.
| Как получили квартиру | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство, подарок от близкого родственника, приватизация, договор ренты | 3 года |
| Единственное жильё: другого у вас и супруга нет (или новое куплено не раньше чем за 90 дней до продажи) | 3 года |
| Все остальные случаи — например, обычная покупка | 5 лет |
Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Есть исключения: при наследстве — со дня смерти наследодателя, для новостройки по договору долевого участия — с даты полной оплаты по договору. Иногда выгоднее подождать несколько месяцев до конца срока, чем платить налог.
Как считают налог
Если минимальный срок не вышел, налог платят с разницы между доходом и вычетом:
Налог = (доход от продажи − вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) × ставка
- Доход — цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
- Вычет или расходы — выбирают что-то одно. Вычет 1 000 000 ₽ подходит, если квартира досталась бесплатно или документов о покупке нет. Если сохранились договор и платёжки, доход уменьшают на фактическую цену покупки.
- Ставка — 13% с базы до 2 400 000 ₽ за год и 15% с суммы сверх неё. Порог общий с другими доходами той же группы — например, с процентами по вкладам и дивидендами.
Примеры на цифрах
Купили и продали раньше 5 лет
Квартиру купили за 5 200 000 ₽, через 3 года продают за 6 300 000 ₽. Минимальный срок — 5 лет, он не вышел.
С вычетом 1 000 000 ₽: база 5 300 000 ₽, налог 312 000 + (5 300 000 − 2 400 000) × 15% = 747 000 ₽.
С расходами на покупку: база 1 100 000 ₽, налог 143 000 ₽.
Документы о покупке сэкономили 604 000 ₽.
Наследство, проданное через 2 года
Квартира получена по наследству, минимальный срок — 3 года, прошло 2. Цена продажи — 4 500 000 ₽, кадастровая стоимость — 5 000 000 ₽ (70% от неё — 3 500 000 ₽, меньше цены, поэтому доход — цена договора).
1. База: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 ₽.
2. Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽ плюс 1 100 000 × 15% = 165 000 ₽.
3. Всего — 477 000 ₽. Подождав ещё год, продавец не заплатил бы ничего.
Правило 70% кадастровой стоимости
Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится: если цена меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают от 70% кадастровой (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).
В договоре 3 000 000 ₽, кадастровая стоимость — 5 000 000 ₽. Доход для налога — 3 500 000 ₽, после вычета база 2 500 000 ₽, налог — 327 000 ₽. Если бы считали по договору, вышло бы 260 000 ₽.
Кадастровую стоимость можно узнать из выписки ЕГРН или на Госуслугах. Если она явно завышена, её можно оспорить — тогда и налог станет меньше.
Как уменьшить налог
- Дождаться минимального срока. Самый надёжный способ: после 3 или 5 лет налог равен нулю.
- Сохранить документы о покупке. Договор, расписки и платёжки позволяют вычесть фактическую цену покупки вместо 1 000 000 ₽.
- Продали не дороже, чем купили, — налога нет. Например, купили за 5 400 000 ₽, продали за 5 000 000 ₽: расходы покрывают доход, налог — 0 ₽. Декларацию всё равно подают.
- Зачесть вычет за покупку нового жилья. Если в том же году купили другую квартиру, вычет на покупку уменьшит налог с продажи. Сколько он даёт — в статье о налоговом вычете за квартиру.
Декларация и сроки
Если квартира продана раньше минимального срока, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года — даже когда вычет полностью покрыл доход и налог равен нулю. Заплатить налог нужно до 15 июля. За продажу в 2026 году это 30 апреля и 15 июля 2027 года. Декларацию удобно подать в личном кабинете налогоплательщика на nalog.ru.
Что посчитать дальше
Налог по своей цене, сроку и кадастровой стоимости — в калькуляторе налога с продажи квартиры, там же можно посчитать и продажу машины. Если покупаете новое жильё, посмотрите калькулятор вычета за квартиру и ипотечный калькулятор. Если деньги от продажи полежат на вкладе, доход и налог с процентов покажет калькулятор вкладов.
Проверьте, нужно ли платить налог с продажи
Налог с продажи квартиры
Частые вопросы
Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог при продаже?
Пять лет — в общем случае, например при покупке. Три года — если квартира единственное жильё, получена по наследству, в подарок от близкого родственника, по приватизации или договору ренты.
С какого момента считается срок владения?
Обычно — с даты регистрации права в ЕГРН. Для наследства — со дня смерти наследодателя. Для новостройки по договору долевого участия — с даты полной оплаты по договору.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?
Нет, если есть документы о покупке: расходы уменьшают доход до нуля. Но если срок владения меньше минимального, декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно.
Можно ли уменьшить налог с продажи вычетом за покупку новой квартиры?
Да. Если в том же году купили другое жильё, вычет на покупку можно заявить в той же декларации и уменьшить им налог с продажи.
Какая ставка налога для нерезидентов?
30% со всей суммы дохода, без вычета 1 млн ₽. Нерезидент — тот, кто провёл в России меньше 183 дней за последние 12 месяцев.
Материал носит справочный характер и основан на действующих нормах законодательства РФ на дату обновления. Проверка данных — по методике «Как мы проверяем».